[קבוצת נדלן]

תודה רוני. מה דעתכם? המחירים בארץ ימשיכו לעלות?

[קבוצת נדלן]

הילודה כאן אדירה, השטחים מתמעטים, ואנשים מקדשים את הרצון לנכס משלהם. במצב שכזה גם אם הריבית תעלה, אני מניח שעדיין הביקוש יעלה על ההיצע והמחירים ימשיכו להעלות בחלק גדול מהאזורים.

[קבוצת נדלן]

עדיף בארה״ב מכמה סיבות:
1. אין מס רכישה.
2. יש עידוד בנק ישראל, כאן מבריחים משקיעים.
3. התשואה המניבה גבוהה הרבה יותר בארה״ב.
4. כאשר קונים נכס בלוקיישן טוב אפשר לקנות מתחת למחיר השוק ולייצר רווח הון. בארץ אין היצע גדול של דירות כאלה ושם יש.

[קבוצת נדלן]

בחול רף כניסה נמוך, התשואות גבוהות יותר יחד עם זאת גם הסיכון

[קבוצת נדלן]

לכל מי שאין דירה יחידה בארץ, הייתי קודם כל ממליץ להתחיל בארץ. משיקולי מס לדירה יחידה 0% על חלק השווי שעד 1,696,750 שקל. אם אתה מחזיק את הדירה 18 חודשים אין מס שבח במכירה, הכנסה עד לגובה של 5000 ש"ח בערך גם כן פטורה ממס. יש עדיין אזורים בארץ (בפריפריה) ניתן להשיג דירות בכ-450,000 ש"ח ועם עליית ערך יפה לאורך השנים והשואה שנתית ממוצעת של 5%. אתה יכול למנף הון עצמי נמוך יחסית עם 75% מימון של הבנק דיי בקלות ולהשיג תשואה נאה על ההון העצמי לאורך זמן. אני לפחות מאמין שאם תממש את כל מה שכתבתי לגבי הארץ אז אפשר להתקדם לחו”ל.

[קבוצת נדלן]

לבנות על עליית מחיר זו ספקולציה. או שזה יקרה או שלא. זה טוב לנתח מגמות אבל לא מספיק. עיסקה צריכה להיות רווחית גם בלי עליית מחיר. היה ועלה המחיר מה טוב. זה סה”כ בונוס

[קבוצת נדלן]

התשובה מה ייתן לך יותר ביטחון בהשקעה? אם זה ירכוש מספר בתים שיניבו לך שכירות ממספר דיירים או נכס יחיד שאתה יכול ללכת ולבקר אותו מידי חודש? האם אתה בונה על ההשקעה עבור הרווח הון או על תזרים מזומנים?
טוב להשקיע בחול וטוב להשקיע בארץ.. כל אחד במבטו שלו.

[קבוצת נדלן]

1. רף הכניסה לעסק נמוך יותר ובקרים מותר גם ללא הון עצמי כללי
2. יש פאבלי רקורדס שמאפשרים לנתח עסקאות ולהציע הצעות מותאמות יותר למוכר
3. כי ארהב מציעה מגוון של סוגי ושיטות לקניה ומכירת עסקאות שלא קיימות בארץ
4. כי ניתן לשים נכס על חוזה לבדיקה ולא לקנות אותו (בארץ החוזה מחייב לקנות)
5. בארהב יש אינספקטורים לכל דבר, גם בארץ יש אבל זה הרבה פחות מקובל והרבה יותר קשה להעריך יסודות של נכס
6. בארהב יש לך תשואות גבוהות מאוד ביחס לארץ בשוק השכירות

יש עוד לא מעט יתרונות.
זה לא סותר להשקיע בארץ ולעשות כסף, להשתמש במינופים מהארץ ולהטבות מס שיש בארץ.

אין טוב או לא טוב- יש נכון בהתאם לזמן שאתה נמצא בו ולמה שתרצה להשיג באותו פרק זמן ועם איזה כסף כסף אתה מגיע איתו.

[קבוצת נדלן]

הייתם ממליצים להתחיל בארץ?
ורק לאחר צבירת הון וניצול פתורים ממס/ משכנתאות גדולות יותר,
לעבאר לארהב?

[קבוצת נדלן]

אם נניח לרגע צד את המטען הפסיכולוגי של "לגור בבית שלך בארצך" ונשאר רק בדיון כדאיות כלכלית הרי שהמילים "עלה בכמה מאות אלפים" שציינת, אינה אמירה המנוסחת כלכלית ריאלית אלא במונחים נומינאלים. ככה אי אפשר למדוד כדאיותה של השקעה. על השקעה של כמויות שונות של כסף "כמה מאות אלפים" נותנים תשואה שונה. אז בוא נעבור לדבר בתשואה שנתית באחוזים על ההשקעה.
בישראל יש עלית מחירים לאחרונה (נבלמה קצת) של ממוצע 6-8% לשנה תלויה באיזו שנה ובאיזה אבל כממוצע זה המספר. ולשם מכוון המשקיע ששואל אותך את שאלתו.
הכנסה משכירות (ממוצע ארצי 2.75% תשואה שנתית ועד 5% אזורי פיתוח) מול הוצאת ריבית משכנתא אינה יכולה מרווח לספק ששווה בשבילו להכנס למשחק.
אז הרווח הגדול נמצא בעלית הערך.
עכשיו נבחן את עלית הערך בארה”ב:
אילו ממוצע עלית ערך בארה”ב היה דומה לזה שבישראל הרי שעדין היה כדאי להשקיע שם לכיוון שבאזורים הנכונים תשואה השכירות היא פי 2-3 מאשר בארץ.
אבל נושא עלית הערך הוא עניין השאלה אז נחזור לזה.
לידיעה כללית, ארה”ב אינה מקשה אחת. נקודת זמן). אדבר קצת על השוק של אטלנטה כיון שאני מכיר אותו יותר. בתוכו יש זיפים שונים כאשר בחלק מהשכונות יש עלית ערך של 10-15% לשנה, ואפילו היו שכונות של 20% בשנה, ואפילו ערך (ערך חזק) 40% עלית אזורים שהיו במיקוד הפיתוח העירוני (כמו רחובות רשות שקפצו במחירם פי 100 באזור המערב). כאלה תשואות של עלית ערך לא תמצא בישראל.
כמובן שכדאי לברור את האזורים המדויקים הללו מחייבת עבודת מחקר ושיחות עם אנשי מקצוע מוערכים שמכירים את השוק ויודעמלאן הוא הולך, וזה הערך שאתה יכול לתת.
וכל זה בלי בכלל שדיברנו על זה שבארה”ב תוכל למצוא נכס לקניה במחיר נמוך מהערך שלו אם עבדת נכון, לעומת זה בישראל, ארץ ה”אף אחד לא רוצה לצאת פראייר כאן” תתקשה יותר להרכיב עסקה כזו.
אז נחזור לאלו שאומרים לך למה לקנות בארה”ב ונאמר להם כי יש 4 מנגנוני גידול מעולים: שכירות+קניה מתחת לשוק+ עלית ערך מועדפת באזורים+מיסים נוחים יותר (וזוהי רק התשובה הכלכלית בלי לקחת בחשבון את מה שאמרו כל השאר בנושא הנוחות, שקיפות וכו').
בהצלחה.

[קבוצת נדלן]

אופק בוז

[קבוצת נדלן]

בשביל 8% בארה"ב אתה צודק. חשבון אמריקאי, רואה חשבון ישראלי, דיווחים למספר המס שם וגם כאן. תשלום מס. כאב ראש ענק. עדיף 5% תשואה בארץ ולא 8% ברוטו שם.

[קבוצת נדלן]

ואגב, השאלה שלך כללית מדי. דירת יד 2 אמנם תשלם לך מיידית אבל עליית הערך תהיה איטית יותר. בעוד שדירה חדשה מקבלת עוד לפני כן, אמנם לא תשלם לך מיידית אלא רק לאחר שנה או שנתיים אולם עליית הערך תהיה מהירה הרבה יותר.
השאלה כמה אוויר כלכלי אתה יכול לקחת.