[קבוצת נדלן]

דיון על נכס שקניתי באוהיו בכתובת:
רחוב מזרח 266 מספר 323, וויליק, אוהיו, ארה"ב
הנה רשמים מהעסקה וניתוחים:
1. הסביבה – מביקור שלי באזור כמו גם ניתוח סטטיסטי, להבנתי מדובר באזור איכותי. אוכלוסיה לבנה, רוב הנכסים מוחזקים בבעלות הדיירים, וזה מעיד בדרך כלל על איכות אוכלוסיה חזקה יותר מבחינה כלכלית, וגם כזו ששומרת ומטפחת יותר את הנכס.
2. השוק – מבחינת שוק הקנייה מכירה יש פעילות יחסית ערה, ונראה שמגמת הביקוש עולה מכיון שהמחירים עולים שם. לפני שלוש שנים רכשתי שם נכסים ב-15-20 אלף דולר פחות. מבחינת שוק ההשכרה, ההיצע יחסית נמוך לביקוש. וגם בעסקה הזאת ראיתי שזה מתבטא במציאת שוכר בפרופיל האיכות שרציתי די מהר (רואה-חשבון ואשתו אחות ביה”ח)
3. המבנה הפיזי – האמת שרוב הבתים באזור זה אינו באיכות גבוהה. במקרה הזה רכשתי את בית אבן שזה נהדר, אבל בכנות גם רכשתי באזור נכסים שבנוים מוויניל סידינג, שעלות התחזוקה בטווח הארוך נחשבת לטובה. מניסיון שלי ב-5 שנים, חשוב מאוד לשקלל בכמה הקצאות לתחזוקת הנכסים, ואם עושים את זה בגיבוי של בדיקה טובה על ידי ח ועבודת קבלן טובה בכניסה, אז אלה אמצעים חשובים כדי מהפתעות. כמובן שכאן הפרספקטיבה היא מוגבלת כי עוד לא עברתי מחזור של 20 שנה של תחלופת כולל בית מלא, אלא 5 שנים סך הכל מאז שהתחלתי להשקיע בארה”ב.
4. המספרים – הנה קישור לאקסל שמראה בפירוט איך ניתחתי את המספרים בעסקה. אני מעדכן את הניתוח בעסקה תוך כדי התקדמות הבדיקות, ואחרי שנו את הבדיקת פקח, אז היה מהלך משא ומתן שריד עוד את המחיר של הנכס, ואז עדכני מחדש את כל המידע בתכנית לראות לאיפה זה מביא אותי לפני שמחליטים אם לסגור את העסקה או לא. אני מסתכל על זה כהשקעה ארוכת ומחשב לא רק את השנה הראשונה, אלא מבצע חישוב לכל שנה ושנה של כמה שנים.
https://bit.ly/2rLWBsk
5. ברור שמעבר לכל זה יש את המרכיב של האנשים והצוות המקומיים, כי על אותו הנכס שקונים, הבדיקות והשיפוץ וחברת הניהול יכולים לעשות את האיכות.

אני משתדל לשתף כל שבוע לגבי כתבות על נדלן בארה וגם משתף בפרופיל הפייסבוק שלי את העסקאות אז מי שרוצה לעקוב אחרי מוזמן 🙂

[קבוצת נדלן]

אבי אטיאס לא מבין איך הגעת ל40 אחוז ממתחת למחיר שוק?