נדלן – פורום משקיעי הנדל"ן בארה"ב
פורום משקיעי הנדל"ן הגדול ביותר בארה"ב
שאלו כל שאלה והציעו כל שירות רלוונטי... הצג יותר
מנהל:
- אורגן על ידי
-
-
דיון על השקעות בפלורידה
-
דיון על השקעות בפלורידה
דיון על השקעות בפלורידה
[ניתן לצפות בפוסט המלא כאן: דיון על השקעות בפלורידה]
-
תגובות 7
-
בחבילה הספציפית הזאת יש נכסים במקומות יותר טובים ופחות טובים. נניח וקונים במרוכז, כשי שיהיה פייר לכולם ובשביל להצליח להגיע לבשלות העסקה, נראה לי שהדרך משק זה קניה של כולם תחתיו LLC, ולעל יע יש מניות ב LLC. ככה כולם נתח שווה נכס, וכולם מאהנים נכסים, אחרים יווצר מצב ראשונים יקבלו נכסים טובים יותר והשאר פחות אז או שכל נכס יתומכר שונה, ואז הנכסים הטובים יעלו יותר ויסבסדו את הפחות טובים – אבל אז אין יתרון יהיה יחס מחיר לנכסים הטובים כי הם יתקרבו למחיר שוק, ונכסים הפחות טובים לא מי שיסכים לקחת חלק מהדיל, אלא אם כן יהיו ממש במחיר סביר במחיר הנכסים הטובים. בנוסף צריך לחתום על הסכם סודיות ואי תחרות – מי יכנס בסוד העניינים לא יכול ליצור קשר עם המוכר לרכישת נכסים כמובן לא את הנכסים האלו. בקיצור כמו שאמרתי הרבה עבודת ניהול ואני לא בטוח שיש לי עכשיו זמן להשקיע בזה כי אני כמוכם צריך למצוא דחוף נכסים כי משתחרר לי הכסף מהמחזור עוד שבוע שבועיים וכל יום שעובר אני משלם עליו ריבית
-
מעבר לזה כמו בכל שותפות צריך להכין הסכי יציאה – מה קורה אם מישהו רוצה את הכסף – חייבים למכור? למי יש זכות ראשונים לקנות? איך מתמכרים את שווי המניות של כל אחד ויש עליית ערך – מביאים שמאות לכל הנכסים? ובסוף דבר אחרי כל ההתעסקות האלה יהיו כאלה שיהנו הכנסה פסיבית ויהיו כאלה שיצטרכו מנהלים את כל המהלך, התקשרויות עם חברת הניהול, בעלי מקצוע, בעיות עם השוכרים ובנייה של כל המערך – זה בנייה של חברת השקעות – לא צחוק – כל נכס מביא איתו את הצרות שלו – אלו מבנים שחשופים לפגעי מזג אוויר ולדיירים – לא פסיבי בכלל. אני עושה את זה רק עם הנכסים שלי, אבל גם התמורה שלי מלאה וזה התעסקות מסביב לשעון – במיוחד כשפתאום באמצע חופשה, וזה תמיד ככה, מקבלים טלפון שהתפוצץ צינור והאם להביר אינסטלטור של חברת הניבול שלוקח 200 דולר לבדיקה ו 5000 לתיקון או להביר אנשים שלך שיקחו 500 דולר לכל התיקון ובדיקה חינם, או דייר שמפסיק לשלם, או גג שדולף – תשלום מלא על התיקונים האלו יגרום להפסדים גדולים.
-
בעקרון מדובר על קניית פורטפוליו של כ 12 נכסים יחדיו במזומן בהנחה. במקום 1.3 מליון, 800 אלף. כל נכס יוצא בערך 70 אלף דולר בממוצע של 90-100. כולם משוכרים עם דיירים טובים
-
הטור הימני זה שווקי השוק המוערך וטור לידו זה המחיר שבקשו. בתים בגקסונוויל בב 5000 דולר
-
אני מבין אותך. המחירים שם עלו יותר מדי והשואות אחרלו. אתה מקצוען העבודה שלך - זהות מה האיזור הבא. אם אתה עושה פליפים באיזורים חדשים אוכל להשקיע איתך כמובן אחרי שאלמד את האיזור – תמיד ניתן ללמוד עוד איזורים. ראיתי נכסים לדוגמא בגקסונוויל שלפני 3 שנים נמכרו ב-79 אלף לפני שנתיים ב-99 אלף והיום ב-130 אלף – נגיד בית 3/2 – התשואה עדיין סבירה עם שכירות של 1100 אבל זה כבר לא הבוננסה של לפני כמה שנים ועליה כל כך מהירה מסמנת בועה. יש שם אלפי משקיעים שיכולים להחליט בבוקר אחד לממש רווחים, ולמכור את כל הבתים במכה – יש חברות כמו בלק סטון שקנו אלפי נכסים – אם הם משחררים את כולם לשוק הבועה תתפוצץ והמחירים ירדו מהר. מי שדאג לתזרים ישרוד, אני קונה עם מימון אז ההפסד האישי שלי יהיה יחסית קטן באחוזים אבל מי שקונה במזומן אלה איסטר. 2008 חוזרת. אם אתה 'ונה שם ב 50, משפץ ב 30 ומחשב מכירה ב 100 בסדר, אבל אם התחשיב אתה למגור 130-140 יכול להיות צפויה הפתעה לא נעימה אם השוק יורד והרבה משקיעים דימו קשה ובסוף דבר ויתרו על הנכס לטובת הבנק. אני שומע שוב צריך לראות את היום כאילו אנחנו ב-2006-2007 ולהתכונן. יש לי כסף זמין אז אני חייב להשקיע אותו כי להושיב אותו בבנק אין טעם אבל בהחלט צריך להיות הרבה יותר מחושב.
-
מישהו שעובד בגק'סונוויל יכול להמליץ על חברת אינספקשיין וקבלנים? קיבלתי המלצה מלירון אבל תמיד אני אוהב להשוות מספר אופציות. תודה
היכנס כדי להשיב.